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2013.06.03

6月金利出ました

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6月の金利が出ました。
今月は特にフラット35や長期固定金利物が0.2%ほど上がっております。
最近長期固定商品のお問い合わせが増えておりますので、ここで簡単にまとめておきます。
長期固定のメリット
・景気が上がっても金利が上がらないので、支払額は変わらない。
・金額が変わらないので、将来的な資金計画を立てやすい。
・今は特に変動型商品との金利差が小さいし、今の金利は歴史的に最低水準なことを考えるとトータルで得をする可能性が高いかも知れない。
・最悪景気が上がらないと判断したときに、銀行の変動金利に借換えという手も可能。逆に変動からフラット35となると、その時の技術的基準により適合証明書が出るのかどうかは確実ではない。
長期固定のデメリット
・変動金利が2%(現状優遇込だと0.775~1.475%)になるまで景気が良くなるとは限らないし、逆に今以上に景気が悪くなる可能性も無くは無いし、結果的に借入期間においてどちらが得になるかは誰もわからない。
・金利の安いうちに繰り上げ返済をする、短期間しか借りないなど、変動金利が安いうちに返済すると元金が早く減って長期固定よりも総支払額がお得かも知れない。
・フラット35の場合、団体信用生命保険料が掛かります。入らないと借入者が万一亡くなった場合もローンの支払いが終わらず、払い続けなければなりません。金利で言えば0.35%程度に相当します。銀行の固定商品の場合は金利に含まれている為必要ありません。
ざっとこんなところです。
次に借り方ですが、変動金利で借りる他に、
1、フラット35を使う
2、銀行の固定商品を使う
3、変動と固定商品を組み合わせる
この3つのパターンがあります。
1、フラット35を使う
フラット35を使う条件は、
・物件の技術的基準がある
適合証明書の取得が必須です。
費用は、大体52,500~84,000円
(建設会社によっては0円のところもあります)
新築の場合は対応していることは多いのですが、中古物件については調査によっては出ない可能性もあります。特に昭和56年以前に建設をはじめた物件は、取得できる可能性が一気に低くなります。
(所定の方法でリフォームをすれば、取得できる場合もありますが、まだ一般的ではありません)
仮に証明書が出なかった場合も費用は掛かります。
・基本物件金額の90%までしか借りられません。
例外として、ファミリーライフサービスの保証型を使うと100%まで借入が可能です。
しかし金利(2013年6月)が
2.030%(保証料が借入金額×1.6%)
→2.695%(保証料が借入金額×2.1%)
と大幅に上がります。
そこで100%までならSBI住宅ローンの変動商品と組み合わせて、
フラット35を90%
変動商品を10%(2013年6月現在金利2.475%で優遇無し)
を使う方法があります。
それでも足りなければ、
アプラスの諸費用ローン(10年間のみ、2013年6月現在金利5.475%。ただし諸費用でも使えないものがあるので、使った感じだと自己資金は最低30万円程度は必要になります)もあります。
ただし、フラット35、変動商品、アプラスとそれぞれの融資手数料、諸費用が掛かります。
また、審査の際はフラット35以外の商品をそれぞれの金利で借りたと仮定して返済比率を計算しますので、特にアプラスを使うと数字が出ない場合があります。
2、銀行の固定商品を使う
フラット35との違いですが、
・適合証明書がいらない
・団体信用生命保険料が別途かからない
・物件価格の90%の縛りは無い(みずほ銀行は100%まで、千葉銀行は審査によります)
・審査はフラット35、変動金利より少し厳しいかも(千葉銀行)
千葉銀行の場合は審査結果により、保証料が0.2~0.4%となりますが、このうち0.2%の方のみが利用可です。
3月までは昨年の年収が400万円以上と言う条件がありましたが、4月から撤廃されました。
・フラット35と固定商品の金利差にもよりますが、フラット35Sで10年間0.3%優遇を使えると、団体信用生命保険料込でフラット35の方が総支払額が少なくなります(それ以外だと状況次第です)
主に中古物件等の場合や、万一フラット35Sが終わってしまった場合は、銀行も検討に入れると良いでしょう。
3、変動と固定商品を組み合わせる
ここではフラット35と変動商品の組み合わせで考えます。
千葉銀行と千葉興業銀行では、
フラット35と銀行ローンを2本立てで借り、そのうち銀行ローンを50%以上借りることが出来ればフラット35の金利が安くなるミックスの商品があります。
メリットとしては、
・先程あげた変動金利と固定商品の双方のリスクを軽減させる事ができます。いつ、どちらを繰上返済するかでも大きく変わってきます。
・トータルの借入額が物件の100%以上(諸費用分の一部または全部)も審査次第で借り入れ可能。
デメリットは、
・銀行諸経費がフラットと銀行でそれぞれ掛かる。
・適合証明書の費用も掛かる。
・団体信用生命保険料もそれなりに掛かる。
というところでしょうか。
細かくて分からないという方は、ローン相談も随時受け付けておりますので、お気軽にご相談下さい。

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