ゼロ金利政策で不動産も買い時に？

こんにちは、今日はゼロ金利政策についてのお話です。
10/5（火）に日銀はゼロ金利政策を打ち出したわけなのですが、これは何かと申しますと・・・
「ゼロ金利政策とは、日本銀行がコール市場に資金を大量に供給して、無担保コール翌日物（オーバーナイト物）の金利をほぼゼロに近い状態にまで低くするという金融政策です。
金融機関が短期資金を必要とする時は、通常、銀行間同士でお金を貸し借りするコール市場を利用します。無担保コール翌日物（オーバーナイト物）とは、コール市場で、銀行同士が無担保で翌日返済の短期資金を貸し借りするものです」
ってこれでも分かりづらいですよね（笑）
では、実際はどうなるかと申しますと・・・
ゼロ金利政策によって、銀行はただ同然で資金を調達できるため、企業への融資がしやすくなり、景気を刺激する効果が得られます。しかし、預貯金の金利も下がってしまいます。
この金利が下がると、金融機関は資金を調達しやすいので融資がしやすくなる。
↓
融資がしやすくなれば、企業もお金が借りやすくなる。
特に1年未満の借入時に適用される短期プライムレートが反映されやすいのですが、現在は1年以上の借入時の基準金利も新長期プライムレートとして、短期プライムレート＋○．○○％で示されるようになってます。
・・・細かいことは抜きにしてもつまり企業に貸す金利が下がるということ。
↓
企業にお金が廻れば、設備投資などがしやすくなり、生産性が上がる。
↓
売上が上がれば給料も上がり、消費が増え、経済が活性化する。
という仕組みになっております。
一方で、
銀行の預貯金の金利は下がるので、銀行に預けておくメリットは減り、
借入時の金利は下がるので、ローンなどを組んでも負担は少なくなるかも知れない。
ということは、
その１
銀行ローンの借入金利が下がります。
・・・といっても既に大分下がってますが(T_T)
ここでは銀行とフラット35に分けて見ていきたいと思います。
銀行の場合
例えば変動金利が現在店頭ベースで2.475%なのですが、三井住友銀行では（まあ都市銀行は横並びですが）前回のゼロ金利時代は2.375%でした。
よってこの金利に近づいていく可能性が高いわけです。
仮に優遇1.5%の場合（3000万円借入時）だと、
2.475-1.5＝0.975%時　月々84,336円
2.375-1.5＝0.875%時　月々82,949円
月々の差は1,387円ですが、
35年×12ヶ月＝420ヶ月分の合計は
582,540円の差になります。
これが金利差です。
基本的には変動金利は短期プライムレートに連動し、
30～35年といった長期固定物（フラット35を除く）は長期プライムレートが関わっています。長期プライムレートは短期よりもこまめに動くので、変動ものに比べると市場の細かい変化、長期の展望や希望的観測によって変動しやすい性質があります。
フラット35の場合
財政投融資貸出金利に影響を受けます。
これは、公共事業を行う時に国がお金を融資する際の金利のことで、融資金額に応じて金利がかけられます。
どちらかといえば銀行の長期プライムレートの金利に近い動きをします。
現実的な市場に影響されやすいです。
しかし、どちらにしてもゼロ金利政策によってお金が市場に出まわることから、金利は全体的にこれから徐々に下がってくる事は間違いありません。
更に政府の景気刺激策で
フラット35S（一定の耐久性、バリアフリー、エコの基準を満たした住宅に対する当初10年間の店頭金利から1.0％の金利優遇等の施策）の平成23年末までの延長
なども相まって、検討するには良い条件が揃っています。
その２
物件の相場が下がるかも？
一方で、デベロッパーや工務店においては、借入金利が下がるのは非常に有り難いのです。
といいますのも、業者は建てる前に御客様に全額払ってもらうわけにはいかず、建物を建てるのに先にお金を払う必要がありますし、土地も大きな金額だと銀行から借り入れて買っていることが殆どです。
つまり、先に資金を投入し、お引き渡しと同時にお金を回収して始めて売上となり、利益が出る商売なのです。
それまでの間、業者は金融機関に金利を払っているわけですが、この金利が下がれば経費が下がります。
また、家はいろいろな商品の集まりです。
木材、ドア、コンクリート、窓ガラス、ユニットバス、トイレ・・・
それぞれの業者も同じように金融機関からお金を借りています。
金利が下がればこのコストも少しずつ下がる。
こんな感じで様々な部分のコストが下がれば価格に反映しますよね。
積み重なれば結構な額になるはず。
つまり土地を買いやすくなりますし、建てやすくもなるわけです。
そして市場に出る物件が増えてくれば、相場も自ずから下がるわけです。
しかし
「だったら少し待ってもいいのかも！」
なんて思ってしまうのも危険です。
買いやすくなるとどの業者さんもここぞとばかりに買いに走りますから、競争が起きます。
すると持っている人も高いところに売りますよね。
しばらくすると土地の価格は徐々に上がってきます。
ですので、これから業者が今年から来年のはじめ辺りまでの高くなる前の時期に買えたとして、造成などが終わるのが年明けあたりから出てくる事を考えると、遅くても来年の５月くらい一つの山になるような気がします。
この頃までは物件も多く出るでしょうし、価格もお買い得なものが出てくると思います。
ただ、今は物件自体が少ないので、完成前に売れてしまっているところが殆どです。
なので、完成するまでイメージが湧かない！などと言っている余裕は無いと思いますし、物件が出ても早い者勝ち！という状況は変わらないでしょう。
そうなると、出来れば早い内に幾つか物件を見て感覚を養うとか、モデルになりそうな完成している物件を見ておくとか、今のうちに準備をしておいた方が賢明かも知れません。
そんなわけで、まさかこんな事態（ゼロ金利復活）なんて再びやることは無いとは思ってましたけどね(^_-)
でも、この時期に選んでおけば間違えは無いはずです。
何と言っても、これより金利は下がりようが無いですから！